群租引发的租赁合同纠纷

　　2011年9月，孙先生在中介公司介绍下，与陈小姐签订房屋租赁合同，约定孙先生将一套一居室出租给陈小姐，租期3年，租金每月2500元。陈小姐付清首期房租后，双方办理了房屋移交手续。本想着可以就此安心地等着收房租，可谁想却遇上了大麻烦。房子租出去不到1个月，孙先生接到派出所的通知，称因房子多次漏水，邻居拨打了报警电话。当孙先生匆匆赶去现场后才发现，一室一厅的房子里竟住着8个人，而这些人孙先生都从未谋面。
　　从房客们口中，孙先生得知，他们都是同一家公司的员工，这里被用作了员工宿舍。房客们还表示，公司与陈小姐签订了3个月租约，当时陈小姐还出示了一份由孙先生签字的委托书。事实上，孙先生对此并不知情，而所谓的委托书也并非他本人签字。由于担心“群租”会引发更大的安全隐患，孙先生找陈小姐协商解决，可对方始终不愿露面。无奈之下，孙先生选择了报警。
　　此后，经过社区民警和居委会干部反复协调，租客们同意解除合同，马上搬离。本想着这场风波可以平息，可法院的传票让纠纷再度升级。陈小姐在得知租客们搬走后不久，以孙先生赶走房客、单方面终止租赁合同为由，将他告上了法庭，不仅要求其退还押金和剩余的租金，还索赔违约金8万余元。
　　陈小姐认为，按照合同约定，自己享有转租权，孙先生私自闯入出租屋内闹事，影响了承租方的生活和租住。陈小姐指出，鉴于孙先生已经将租客赶走，也不让自己安排租客入住，导致合同目的不能实现，因此要求提前解除合同，并按照合同约定赔偿违约金。孙先生辩称，陈小姐伪造委托书，将房屋转租他人群居，且因漏水等问题导致邻居多次报警。对方违约在先，自己并未违约，因此不存在赔付违约金的问题。而且租客也是经协调后自愿搬走的，房屋钥匙仍然在陈小姐手上，因此也不同意退还剩余的租金。
　　法院审理后认为，鉴于合同中有关于允许转租的条款，因此若陈小姐在遵守有关规定的前提下将涉讼房屋转租给第三方并非违约。但根据现有事实，陈小姐将建筑面积仅为42平方米的房屋转租供8人居住，明显违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》，也有违双方的约定，因此陈小姐的行为构成违约。在此情况下，孙先生通过报警，并由民警和居委会干部协调让租客搬离并无不妥。租客搬走后，陈小姐******可以选择自住或另行安排他人居住，但其却放任房屋空关，因此租赁合同解除前，房屋未实际使用的责任在陈小姐。据此，法院驳回了陈小姐要求孙先生退还租金、偿付违约金的诉请。